Hoteller, overnatning og turisme til salg

Et overnatningssted er både en ejendom, en drift og et ry. Start med at afklare, hvad der er til salg: Følger bygningen med, eller overtager du en lejekontrakt eller forpagtning? Det ændrer både prisen, finansieringen og risikoen. Ved et lejemål er lejekontraktens løbetid, huslejen, vedligeholdelsespligten og udlejers ret til at godkende en ny lejer afgørende. Ejer virksomheden bygningen, skal du se på dens stand, energiforbrug og de investeringer, der venter.

Bed derefter om tal måned for måned over flere år. Belægning, gennemsnitspris pr. værelse eller plads og omsætning fra mad, drikke og aktiviteter fortæller, hvordan stedet klarer sig i lavsæsonen og ikke kun i juli. Se også, hvor gæsterne kommer fra: Hvor stor en del af bookingerne går gennem Booking.com og andre bookingportaler, og hvor mange booker direkte? Direkte bookinger, faste gæster og firmaaftaler er mere værd end bookinger, der koster provision og kan forsvinde med en ændret algoritme. Læs anmeldelserne på alle platforme, og læg mærke til, hvordan der bliver svaret på kritik.

Driften af et overnatningssted prissættes typisk på overskuddet. Sitavos vejledende interval er 2–4 gange det årlige overskud (EBITDA: overskud før renter, skat og afskrivninger, efter en markedsløn til ejeren), med 0,3–1 gange omsætningen som krydstjek. Belægning, sæsonens længde, bookingkanaler og om bygningen følger med, flytter prisen. Følger ejendommen med, værdiansættes den typisk for sig ud fra lejeværdi og afkast, og det er en god idé at få en ejendomsmægler eller valuar til at vurdere den. Intervallerne er generelle markedsintervaller, ikke en garanti. Brug salgsprisestimatet, og se markedsdata for kategorien.

• Belægning og gennemsnitspris måned for måned.
• Omsætning fordelt på overnatning, mad og drikke, møder og aktiviteter.
• Bookingkanaler: andel fra bookingportaler, direkte bookinger og firmaaftaler.
• Lønomkostninger og sæsonansatte.
• Forudbetalinger og depositum for fremtidige ophold.

• Lejekontrakt eller skøde, og ved lejemål udlejers godkendelse af en ny lejer.
• Alkoholbevilling og fødevareregistrering: Hvem står de i navn, og hvad skal søges på ny?
• Tilladelser til brug af bygningen, lokalplan og eventuelle krav fra brandmyndigheden.
• Bookinger for den kommende sæson og forudbetalinger, gæsterne allerede har betalt.
• Aftaler med bookingportaler, bookingsystem og kanalstyring.
• Ansatte, sæsonansatte og deres vilkår.

Sælgere kan dele kontrakter og regnskaber i et datarum bag en NDA, så du kan se dem, før du giver bud. Se også tjeklisten før køb.

En alkoholbevilling er personlig og følger ikke automatisk med, så den nye ejer eller bestyrer skal søge kommunen. Fødevareregistreringen skal også ændres ved ejerskifte. Aftal, hvad der sker med bookinger og forudbetalinger for ophold efter overtagelsen: Overtager du forpligtelsen over for gæsterne, skal du også have pengene eller et nedslag i prisen. De ansatte følger med på deres hidtidige vilkår efter lov om lønmodtageres retsstilling ved virksomhedsoverdragelse. Bookingportaler og hjemmeside skal flyttes til den nye ejer, og anmeldelserne bør følge med profilerne. Læs mere i guiden om overdragelse.

Sitavo tilbyder ikke finansiering, så køb af et hotel med bygning finansieres typisk med egenkapital og lån i bank eller realkredit, og en sælgerfinansieret del kan hjælpe. På Sitavo er det gratis at skrive til sælgere og give bud, og pris og vilkår aftales i handelsforløbet. Købesummen betales direkte til sælgeren — Sitavo modtager ikke pengene. Se også restauranter til salg og ejendomme til salg.