Erhvervslejekontrakt — lejekontrakt for erhvervslokaler

Hvornår skal du bruge en erhvervslejekontrakt?

Skabelonen bruges, når der skal laves en ny lejeaftale om lokaler til erhverv: butik, kontor, klinik, lager, værksted eller restauration. Ved et virksomhedssalg er den især relevant, når køberen skal have sin egen kontrakt direkte med udlejer i stedet for at overtage sælgers, eller når den gamle kontrakt er så mangelfuld, at parterne hellere vil starte forfra.

Den er ikke det rigtige dokument, hvis køberen blot skal overtage sælgers eksisterende lejemål. Så er det typisk en afståelse: lejekontrakten fortsætter, men med en ny lejer. Erhvervslejeloven giver som udgangspunkt lejer en ret til at afstå lejemålet i visse situationer, fx ved salg af virksomheden, men udlejer kan have ret til at gøre indsigelse mod den nye lejer, og kontrakten kan have fraveget eller udvidet reglerne. Læs den eksisterende kontrakt grundigt, og tal med en advokat, før købsaftalen underskrives.

Skal en anden drive virksomheden i lokalerne, uden at der sker et salg, er forpagtningskontrakten det rette udgangspunkt.

Hvad står der i skabelonen?

• Lejemålet og anvendelsen: adresse, areal, hvordan arealet er opgjort, og hvad lokalerne må bruges til.
• Begyndelse og uopsigelighed: hvornår lejeforholdet starter, og i hvor lang tid hver af parterne ikke kan opsige det.
• Husleje og regulering: valg mellem regulering efter nettoprisindeks og trappeleje, samt lovens regler om regulering til markedsleje.
• Depositum og forudbetalt leje: hvor mange måneders leje der stilles som sikkerhed.
• Drift, forbrug og moms: hvilke udgifter lejer betaler ud over lejen, og om lejemålet er frivilligt momsregistreret.
• Vedligeholdelse og indretning: hvem der vedligeholder hvad indvendigt og udvendigt, og hvad lejer må ændre.
• Fremleje og afståelse: om lejer må fremleje eller afstå lejemålet, fx ved salg af virksomheden.
• Indflytning, fraflytning og opsigelse: syn, aflevering, istandsættelse, opsigelsesvarsler og misligholdelse.
• Særlige vilkår, bilag og underskrift: fx branchebegrænsning, skiltning og husorden.

Det skal du være opmærksom på

Erhvervslejeloven bygger på aftalefrihed. De fleste vilkår kan aftales frit, og hvor kontrakten tier, gælder lovens udgangspunkter. Enkelte regler kan dog ikke fraviges til skade for lejer. Det betyder, at kontrakten skal tage stilling til de vigtige spørgsmål i stedet for at overlade dem til loven.

• Uopsigelighed: en lang uopsigelighed for lejer giver tryghed for den, der investerer i indretning, men binder også. Ved et senere salg er en lang uopsigelighed for udlejer ofte et plus, fordi køberen får sikkerhed for lokalerne.
• Lejeregulering: nettoprisindeks og trappeleje er de almindelige modeller. Regler om regulering til markedsleje kan give en stor stigning. Få beregnet, hvad lejen kan ende på over kontraktens løbetid.
• Vedligeholdelse: placér ansvaret for tag, facade, installationer og ventilation tydeligt. Uklarhed her bliver dyr, især i en restaurant med emhætte og fedtudskiller.
• Istandsættelse ved fraflytning: aftal, hvilken stand lokalerne skal afleveres i, og lav en indflytningsrapport med fotos. Uenighed om stand ved fraflytning er en klassisk tvist.
• Branchebegrænsning: en klausul om, at udlejer ikke må leje ud til en konkurrent i samme ejendom, kan være værdifuld for en butik eller café.
• Anvendelse og myndigheder: tjek lokalplan og eventuelle tilladelser. At lokalerne lejes ud til restauration, betyder ikke, at de må bruges til det.

Lejekontrakten ved salg af en fysisk virksomhed

For en butik, restaurant eller klinik kan lejekontrakten være virksomhedens vigtigste aktiv. En god beliggenhed med en rimelig leje og en lang, sikker lejeperiode er ofte en stor del af det, køberen betaler for i goodwill. Omvendt kan en kontrakt, der snart kan opsiges, eller som ikke giver ret til afståelse, trække prisen ned eller stoppe handlen. Køberen bør derfor gennemgå lejekontrakten i due diligence, se due diligence-tjeklisten, og købsaftalen bør gøres betinget af, at lejemålet kan overtages eller en ny kontrakt kan indgås, se købsaftalen om aktiver.

For digitale virksomheder betyder lejemålet sjældent meget, men et kontor eller lager kan stadig følge med. Mere om fysiske handler står i kapitlet om fysiske virksomheder, og du kan se butikker og restauranter til salg.

Sådan bruger du skabelonen på Sitavo

Erhvervslejekontrakten kan bruges af dig, der har en aktiv eller afventende annonce eller en igangværende handel på Sitavo. Du udfylder felterne i editoren i din konto, kan rette teksten direkte og henter kontrakten i Word eller PDF. Skal du have hjælp til lejemål og handel, kan du finde en erhvervsmægler, og vil du kende værdien af virksomheden med lejemålet, kan du starte med en værdiansættelse.